文/言叔
最近，房产圈里又开始流传一个"好消息"：
北京、上海等城市的二手房挂牌量下滑了，有观点据此认为房价即将触底反弹。
这个逻辑听起来似乎有道理，但仔细一推敲，问题可不小。
01
二手房挂牌量下滑，到底意味着什么？
很多人第一反应是：卖房子的人少了，那肯定是市场要回暖了。
但现实往往比想象复杂。
从数据来看，北京2025年10月以来的挂牌量确实出现了下滑，但这种走势与2023年冬月颇为相似，更多是季节性因素导致。
要知道，2024年因政策利好、市场走强带来的持续性下滑，和现在的季节性调整完全是两码事。
挂牌量下滑其实有两种可能：
一是交易量持续大增，库存被快速消耗，这确实是市场走强的信号；
二是楼市低迷导致房东们暂缓出售，这反而是市场疲软的体现。
全国整体趋势如何？
虽然个别城市挂牌量有所下滑，但从全国50个大中城市的监测数据来看，2024年挂牌量整体呈增长态势，仅年末两月略有回落。
更重要的是，2024年的市场表现其实优于2025年。
麟评居住大数据研究院的监测数据显示，2025年1月份，14个重点城市二手住宅挂牌量约为197万套，环比上升1.3%，同比下降21.6%。
到了2月份，挂牌量约200.6万套，环比上升2.01%，同比下降11.6%。
这说明什么？
挂牌量在连续下降近半年后，又开始转向上升通道了。
02
以北京为例，2024年二手房市场确实出现了一些积极变化。
根据麟评居住大数据研究院监测，2024年北京二手住宅共成交17.20万套，较2023年15.5万套上升11.0%。
同时，北京二手房的供需关系也有所改善。
2024年北京二手住宅挂牌量较2023年下降明显。
一方面在一系列新政推动下，二手房成交量上升明显，加速了库存去化；
另一方面，业主以价换量趋势凸显，二手房具备一定的价格优势。
但是，这种改善是建立在"以价换量"基础上的。
2024年11月，北京二手房市场均价为59622元/平方米，环比下降0.79%，同比下降8.26%。
价格还在下跌，这怎么能说是市场走强呢？
言叔一直有一个观点：
单一看挂牌量确实容易误导人。
真正衡量楼市强弱的核心指标是去化周期（挂牌量÷月销售量）及库存压力指数。
监测显示，2025年以来北京二手房库存压力指数震荡上升，即便8月新政带动9月市场短暂反弹，10月仍再度走弱。
当前市场明显弱于一年前，这也是新一轮限购、信贷刺激政策出台的原因。
从全国范围看，2025年1月份，重点城市的二手房去化周期为17.1个月，环比上升5.0%，同比下降36.3%；2月份，去化周期为18.0个月，环比上升5.2%，同比下降31.5%。
虽然同比有所改善，但18个月的去化周期仍然偏高。按照业内标准，合理的去化周期应该在6-12个月左右。
03
房地产市场有很强的季节性特征。每年春节前后，市场活跃度都会下降，这是正常现象。
2025年1月，北京市二手住宅网签量为12,480套，环比下降42.1%，但同比增长0.3%。这种环比下降主要就是受春节假期影响。
同样，上海2025年1月上半月二手市场延续高位震荡，同比2024年1月增幅超4成，较2024年2月春节月实现了2倍以上增长。这说明什么？说明去年春节月基数太低，今年的"增长"其实是相对的。
当前市场环境下，房东们的心态也很复杂。
一方面，不少人急于出售，既有减少损失的想法，也有"卖旧打新"的意图；另一方面，也有人在观望，等待市场好转。
据中介人士反映，在市场低迷的背景下，房东想促成交易不得不加大折扣力度，个别品质不好的房源基本要八折才能达到买家的心理价位。
一旦有交易案例，成交价格低于小区平均价格，也会导致其他业主主动下调挂牌价格，否则没有性价比的房源是不会被关注的。
未来走势如何判断？
言叔的判断是：
当前房地产市场仍然处于调整期。虽然个别城市、个别时段出现了一些积极信号，但整体上行的条件还不成熟。
面对繁杂的楼市信息，公众确实需要理性甄别，避免被单一指标误导。
对于真正有住房需求的购房者来说，当前确实是一个相对有利的窗口期。房价经过较长时间调整，已经回落到相对合理区间，议价空间也较大。
但对于投资者而言，需要清醒认识到，房地产的黄金时代已经过去。
未来房价很难再现过去的暴涨行情，"稳"字当头将是主基调。
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